Traspasar casa Infonavit 2026: sustitución de deudor, cancelar hipoteca y carta de no adeudo
"Traspasar la casa de Infonavit" puede significar tres cosas distintas según tu situación. Antes de saber cómo hacerlo, identifica cuál es tu caso:
A) Aún debes y quieres que otra persona asuma el crédito → se llama sustitución de deudor. Requiere 2 años mínimo de pagos, crédito individual y que el comprador sea derechohabiente activo con puntos suficientes.
B) Ya terminaste de pagar y quieres vender o donar la casa libre de gravamen → necesitas la cancelación de hipoteca. La carta es gratuita desde Mi Cuenta Infonavit; tiene vigencia de 180 días y después va a notaría.
C) Quieres pasar la casa a un familiar sin venderla → se hace vía donación o herencia, no como traspaso de crédito. Infonavit no tiene un trámite específico de "traspaso a familiar"; lo que existe es la sustitución de deudor (si el crédito sigue activo) o la liberación del inmueble para después donarlo.
Traspaso de casas Infonavit: los 3 trámites que la gente confunde
La mayoría de los artículos trata el traspaso como si fuera un solo proceso. En realidad son tres figuras jurídicas distintas, y confundirlas puede costarte tiempo, dinero y complicaciones notariales.
- El crédito sigue vigente y cambia de titular
- El comprador asume la deuda y los pagos futuros
- Requiere autorización expresa de Infonavit
- El vendedor queda liberado de la deuda solo si Infonavit aprueba
- Implica avalúo, notaría y nuevo expediente
- El crédito ya está pagado; hay que eliminar el gravamen
- La carta de instrucción es gratuita y se genera en línea
- Después va a notaría o Registro Público
- Hasta que se inscriba la cancelación, la casa no puede venderse o donarse limpiamente
- Vigencia de la carta: 180 días
- La casa ya está libre de gravamen Infonavit
- El trámite es puramente notarial y fiscal
- No interviene Infonavit directamente
- Aplica ISR y posibles impuestos estatales según el caso
- Se recomienda asesoría fiscal previa
Sustitución de deudor: requisitos y proceso completo
Es el trámite correcto cuando quieres traspasar tu casa de Infonavit a un familiar u otra persona mientras el crédito sigue activo. El nombre oficial en Infonavit es sustitución de deudor, también llamado "compra-venta con deuda" o traspaso de crédito hipotecario.
Requisitos del vendedor (deudor actual)
- Crédito individual — no aplica para créditos conyugales ni para ningún crédito con dos titulares
- Mínimo 2 años de pagos cumplidos y al corriente
- Sin adeudos con Infonavit ni con servicios del inmueble (predial, agua)
- No haber solicitado prórroga de pagos en los últimos 6 meses
- No haber usado el Fondo de Protección de Pagos en los últimos 6 meses
- Documentos de la vivienda inscritos en el Registro Público de la Propiedad y debidamente notariados
- Constancia de no adeudo de mantenimiento si la vivienda está en condominio
Requisitos del comprador (nuevo deudor)
- Ser derechohabiente activo con relación laboral vigente ante el IMSS
- Tener los puntos Infonavit mínimos requeridos para el monto del crédito a asumir
- No haber tenido crédito Infonavit anterior (en la mayoría de los casos; hay excepciones)
- Solvencia crediticia en Buró de Crédito sin registros negativos recientes
- Puede ser familiar, amigo o cualquier persona — no es obligatorio el parentesco
Proceso paso a paso
- Verifica que cumples los requisitos en Mi Cuenta Infonavit
El vendedor debe confirmar el estado de su crédito: saldo, antigüedad de pagos y que no tiene incidencias activas. El comprador verifica su precalificación para el monto de la deuda que va a asumir. - Solicita un avalúo de la vivienda
Es obligatorio. Lo solicita el comprador a una Unidad de Valuación autorizada por Infonavit. El avalúo determina el valor actual del inmueble e incluye el Dictamen Técnico de Calidad (mínimo 70 puntos para continuar). - Presenta el expediente en el CESI
Ambas partes — vendedor y comprador — deben acudir con identificaciones, documentos del inmueble, acta de matrimonio si aplica, y el avalúo reciente. El CESI valida que se cumplan todos los requisitos. - Infonavit analiza y autoriza la sustitución
El Instituto revisa el expediente completo. Si hay observaciones, las notifica para corrección. El tiempo de respuesta varía pero generalmente toma entre 2 y 4 semanas. - Firma ante notario y escrituración
Con la autorización de Infonavit, ambas partes firman la escritura de compraventa ante un notario público. El notario inscribe el nuevo gravamen a nombre del comprador en el Registro Público de la Propiedad. - Actualización en el sistema Infonavit
Una vez inscrita la escritura, Infonavit actualiza el crédito al nombre del nuevo deudor. A partir de ese momento, el comprador asume todos los pagos y obligaciones. El vendedor queda liberado de la deuda.
Cancelación de hipoteca: cuando ya terminaste de pagar
Si ya liquidaste tu crédito Infonavit —ya sea por pagos normales, por liquidación anticipada o por el seguro de vida en caso de fallecimiento— el gravamen sobre la vivienda no desaparece automáticamente. Tienes que tramitar la cancelación de hipoteca para que la casa quede libre legalmente.
Mientras no canceles el gravamen, tu casa aparece ante cualquier notario o institución financiera como propiedad hipotecada a favor de Infonavit, aunque no debas ni un peso. Esto bloquea ventas, donaciones y herencias.
Cómo solicitar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca
- Verifica que tu crédito aparece como liquidado
Entra a micuenta.infonavit.org.mx → Mi Crédito. El saldo debe aparecer en cero. Si no aparece así aunque ya pagaste, llama a Infonatel para aclaración de pagos antes de continuar. - Genera la carta desde Mi Cuenta Infonavit
Ve a Mi Crédito → Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca. El sistema te pedirá: número y fecha de tu escritura, nombre y número del notario que la elaboró, y datos del inmueble. Necesitas la escritura digitalizada (máximo 20 MB). - Elige la vía: notaría o Registro Público
El sistema te pregunta si tramitarás la cancelación vía notaría o directamente ante el Registro Público de la Propiedad. Depende de la ley de tu estado — en algunos casos solo puede hacerse por notaría. La carta tiene vigencia de 180 días a partir de su emisión. - Lleva la carta al notario o al Registro Público
Con la carta, el notario elabora la escritura de liberación de gravamen. Los honorarios notariales varían: entre $5,000 y $15,000 pesos aproximadamente según el estado y el valor del inmueble. La carta de Infonavit es gratuita; el notario cobra sus honorarios aparte. - Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
El notario inscribe la cancelación. La inscripción tarda entre 15 y 30 días hábiles. Hasta que se complete este paso, el gravamen sigue apareciendo oficialmente aunque tengas todos los documentos en mano.
¿Te regresan dinero si traspassas o cancelas?
Una duda muy frecuente: "si traspaso mi casa de Infonavit, ¿me regresan dinero?" La respuesta depende del escenario.
| Escenario | ¿Hay devolución? | Detalle |
|---|---|---|
| Sustitución de deudor (crédito activo) | Posible, negociado entre partes | Infonavit no regresa dinero al vendedor directamente. Lo que puede existir es un pago del comprador al vendedor por la diferencia entre el valor del inmueble y el saldo del crédito que asume. Eso se negocia entre las partes, no lo gestiona Infonavit. |
| Cancelación de hipoteca (crédito liquidado) | Solo si hay pagos en exceso | Si pagaste de más (por redondeos, pagos duplicados o errores), puedes solicitar la devolución de pagos en exceso desde Mi Cuenta Infonavit → Mi Crédito → Pagos en exceso. Requiere e-firma (SAT) para el trámite en línea. |
| Subcuenta de vivienda | Sí, en ciertos casos | Si no usaste el saldo de tu subcuenta para el crédito, o si hay remanente después de liquidar, puedes solicitar la devolución de la subcuenta al llegar a los 65 años o bajo otras causales. No es automático al traspasar. |
| Crédito VSM convertido a pesos (Solución Integral) | No hay devolución | La conversión elimina el saldo excedente generado por la indexación al VSM, pero no genera un reembolso en efectivo para el derechohabiente. Tampoco se relaciona con la Hipoteca Verde Infonavit, que era un subsidio para mejoras de sustentabilidad ya discontinuado. |
Gastos de escrituración en el traspaso: qué cubre quién
El traspaso implica costos notariales y fiscales que deben acordarse entre comprador y vendedor antes de iniciar el proceso. En México no hay una regla fija sobre quién paga qué — es negociable — pero estos son los conceptos habituales:
- Avalúo: generalmente lo paga el comprador, ya que lo solicita para validar el valor del inmueble que va a adquirir. Costo aproximado: $1,450 a $2,000 pesos según superficie.
- Honorarios notariales: incluyen la escritura de compraventa y la inscripción del nuevo gravamen. Varían por estado y valor del inmueble. Rango típico: $8,000 a $25,000 pesos.
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): lo paga el comprador. La tasa varía por estado: entre el 1% y el 4% del valor fiscal del inmueble.
- ISR por enajenación: puede aplicar al vendedor si la ganancia supera los límites de exención. Un contador o el mismo notario puede calcular si hay o no impuesto a pagar en tu caso específico.
- Derechos del Registro Público de la Propiedad: los cubre generalmente el comprador como parte de los gastos de escrituración.
Preguntas frecuentes sobre traspasar la casa Infonavit
¿Puedo traspasar mi casa de Infonavit a un familiar directo sin que tenga puntos?
No en la modalidad de sustitución de deudor. El familiar que asume el crédito debe ser derechohabiente activo con los puntos Infonavit necesarios para el monto de la deuda. Si el familiar no cotiza ante el IMSS o no tiene puntos suficientes, no puede ser el nuevo deudor en el esquema de Infonavit. En ese caso, la alternativa sería liquidar el crédito primero y después donar la vivienda sin carga hipotecaria, pero eso requiere tener los recursos para liquidar.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de traspaso (sustitución de deudor)?
En condiciones normales, entre 6 semanas y 4 meses desde que se presenta el expediente completo en el CESI. Los tiempos varían según la delegación, la complejidad del expediente y si hay observaciones que corregir. El avalúo puede solicitarse en paralelo para no perder tiempo.
¿Qué es la carta de no adeudo de Infonavit y para qué sirve?
La carta de no adeudo Infonavit — formalmente llamada Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca — es el documento que acredita que el crédito fue liquidado en su totalidad. Es el punto de partida para eliminar el gravamen del Registro Público. Sin ella, ningún notario puede protocolizar la liberación de la propiedad. Se genera gratis desde Mi Cuenta Infonavit y tiene vigencia de 180 días.
¿Puedo traspasar si tengo el crédito en mora o con atrasos?
No directamente. La sustitución de deudor requiere que el crédito esté al corriente en los últimos 6 meses y sin uso del Fondo de Protección de Pagos en ese período. Si tienes atrasos, primero debes regularizar el crédito — ya sea pagando los meses vencidos o a través del programa Cumplamos Juntos para reestructura — y después, una vez al corriente por el período requerido, podrías iniciar el traspaso.
¿Las escrituras liberadas me las entrega Infonavit automáticamente?
No. Infonavit genera la carta de cancelación, pero las escrituras liberadas e inscritas en el Registro Público son un documento que resulta del proceso notarial posterior. Una vez que el notario protocoliza la cancelación y el Registro Público la inscribe, recibes el testimonio notarial que acredita que la casa está libre de gravamen. Infonavit también tiene un servicio de entrega de escrituras que puedes consultar en Mi Cuenta o en el CESI.
¿Puedo comprar una casa de traspaso con mi crédito Infonavit?
Sí. Si alguien quiere traspasar su casa que tiene un crédito Infonavit activo y tú quieres adquirirla usando también tu crédito Infonavit, es posible bajo la figura de sustitución de deudor. Necesitas tener los puntos suficientes para asumir el saldo pendiente, estar cotizando actualmente y cumplir los requisitos del comprador descritos en este artículo.
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Actualización: mayo 2026 · Revisión editorial: mex.tramitesnotariales.info