RESICO y Arrendamiento 2026: Guía Completa para Arrendadores de Inmuebles

Aviso: Artículo informativo basado en los Arts. 113-E, 114 y 115 LISR, Arts. 9 fr. II LIVA y 113-J LISR. No constituye asesoría fiscal personalizada. La conveniencia de RESICO vs régimen de arrendamiento tradicional depende de tu nivel de gastos — verifica con un contador.

Los arrendadores de inmuebles sí pueden tributar en RESICO (régimen 626), siempre que sus ingresos anuales totales no superen $3,500,000. La gran diferencia con el régimen de arrendamiento tradicional: en RESICO no existe la deducción ciega del 35% ni la deducción de gastos comprobados — pagas del 1% al 2.5% sobre el ingreso bruto sin descontar nada. Eso puede ser mejor o peor que el régimen tradicional dependiendo de tus gastos reales.

Las retenciones también cambian: en RESICO te retienen el 1.25% de ISR en lugar del 10% del régimen de arrendamiento. Eso mejora dramáticamente el flujo de efectivo mensual si rentas a personas morales.

RESICO vs Régimen de Arrendamiento: la comparativa completa

🟦 RESICO — Régimen 626
ISR: 1% al 2.5% sobre ingresos brutos cobrados

  • Sin deducción ciega del 35%
  • Sin deducción de gastos (predial, mantenimiento, intereses)
  • Retención ISR de PM: 1.25% (no 10%)
  • Sin declaración anual obligatoria
  • Sin contabilidad formal
  • IVA: igual que en arrendamiento tradicional
  • Límite: $3,500,000 anuales
⬛ Régimen de Arrendamiento Tradicional — Régimen 603
ISR: Tarifa progresiva del Art. 152 sobre utilidad (ingresos − deducciones)
  • Deducción ciega del 35% (Art. 115 LISR) — sin comprobantes
  • O deducción de gastos reales (predial, mantenimiento, intereses, depreciación)
  • Retención ISR de PM: 10% del total de la renta
  • Declaración anual obligatoria
  • DIOT si ingresos > $4M anuales
  • IVA: igual que en RESICO
  • Sin límite de ingresos
La pregunta clave: ¿cuánto representan tus gastos reales de la propiedad sobre los ingresos por renta? Si tus gastos (predial, mantenimiento, reparaciones, intereses) son altos — más del 50% de tus rentas — el régimen tradicional con deducción de gastos comprobados puede generar menos ISR. Si tus gastos son bajos, RESICO casi siempre gana por las tasas tan reducidas.

¿Cuándo conviene RESICO y cuándo el régimen tradicional? La respuesta en pesos

Tres perfiles de arrendador con el mismo inmueble — renta mensual $15,000 ($180,000 anuales). La diferencia está en sus gastos:

Perfil A — Departamento sin mantenimiento significativo (gastos bajos)

Renta anual: $180,000 | Gastos reales: $18,000 (10%)

Ingresos anuales$180,000
RESICO: ISR = $180,000 × 1% (franja 1)$1,800
Régimen trad. (deducción ciega 35%): Base = $180,000 × 65% = $117,000 → tarifa Art. 152 (≈10.88%)$12,738
Régimen trad. (gastos comprobados): Base = $180,000 − $18,000 = $162,000 → tarifa Art. 152$17,547
RESICO ahorra vs deducción ciega$10,938 / año

Con gastos bajos, RESICO es muy superior. La tasa del 1% sobre $180,000 genera $1,800 de ISR. El régimen tradicional con deducción ciega genera $12,738. La diferencia es de casi $11,000 al año.

Perfil B — Casa con hipoteca e impuesto predial alto (gastos medios)

Renta anual: $180,000 | Gastos reales comprobables: $90,000 (50%)

Ingresos anuales$180,000
RESICO: ISR = $180,000 × 1%$1,800
Régimen trad. (deducción ciega 35%): Base = $117,000 → tarifa ≈10.88%$12,738
Régimen trad. (gastos comprobados $90K): Base = $90,000 → tarifa ≈6.4%$5,760
RESICO sigue siendo mejor en este perfilAhorro de $3,960/año vs gastos reales

Perfil C — Edificio con reparaciones y mantenimiento intensivo (gastos altos)

Renta anual: $600,000 | Gastos reales comprobables: $420,000 (70%)

Ingresos anuales$600,000
RESICO: ISR = $600,000 × 1.5% (franja 3)$9,000
Régimen trad. (deducción ciega 35%): Base = $390,000 → tarifa ≈17.92%$69,888
Régimen trad. (gastos comprobados $420K): Base = $180,000 → tarifa ≈17.92%$32,256
RESICO sigue siendo mejor incluso con gastos altosAhorra $23,256 vs gastos reales

El resultado sorprendente: incluso con el 70% de gastos, RESICO genera menos ISR que el régimen de arrendamiento con gastos comprobados. Las tasas del 1%–2.5% son tan bajas que solo en casos extremos (gastos que superen el 90%+ de los ingresos) el régimen tradicional puede competir. La mayoría de los arrendadores de inmuebles residenciales se benefician de RESICO.

⚠️ La excepción — cuando el régimen tradicional puede ganar: si tienes un inmueble en proceso de construcción o remodelación mayor con inversiones documentadas que superan el 95% de tus ingresos por renta, la deducción de gastos comprobados en el régimen tradicional puede resultar en ISR mínimo o incluso en pérdida fiscal. En RESICO, esos gastos no reducen nada — pagas el 1% o más sobre los ingresos brutos sin importar cuánto invertiste. Analiza con tu contador antes de decidir.

IVA en arrendamiento RESICO: qué inmuebles pagan y cuáles no

El IVA en arrendamiento no depende del régimen fiscal — depende del tipo de inmueble y su uso. El RESICO no modifica las reglas del IVA. Lo que sí es importante es conocer exactamente cuándo aplica cada tasa, porque hay casos frecuentes que generan confusión:

🏠 Casa habitación no amueblada Exento Art. 9 fr. II LIVA. La renta de casa habitación destinada a vivienda está exenta de IVA. No se cobra IVA al inquilino ni se traslada en el CFDI.
🛋️ Casa habitación amueblada o con servicios 16% Si la casa está amueblada, se destina a hospedaje, airbnb o incluye servicios (internet, limpieza), la exención no aplica y sí causa IVA al 16% (Art. 9 fr. II excepción).
🏢 Local comercial, oficina o bodega 16% Todo arrendamiento no habitacional causa IVA al 16%. El arrendador RESICO traslada el IVA, lo declara mensualmente y puede acreditar el IVA de sus gastos.

Retenciones de IVA cuando el inquilino es persona moral

Cuando la renta es de un inmueble gravado con IVA y el inquilino es persona moral, esta retiene las 2/3 partes del IVA trasladado — es decir, el 10.6667% del valor de la renta (Art. 1-A fracc. II inciso a) LIVA y Art. 3 fracc. I del Reglamento LIVA). Eso es el 10.6667% que la empresa entera directamente al SAT en lugar de pagártelo a ti.

Si la renta de casa habitación está exenta de IVA, no hay retención de IVA — solo aplicaría la retención del 1.25% de ISR.

Ejemplo: Renta de local comercial $20,000/mes a empresa (PM)

Renta (subtotal sin IVA)$20,000
IVA trasladado al 16%$3,200
Total facturado$23,200
Retención ISR 1.25% ($20,000 × 1.25%)− $250
Retención IVA 10.6667% ($3,200 × 2/3)− $2,133
Lo que realmente recibes en tu cuenta$20,817

El flujo de efectivo real: en lugar de recibir $23,200 y luego pagar impuestos, recibes $20,817 directamente — las retenciones ya fueron al SAT. Tu ISR mensual RESICO se calcula sobre los $20,000 (sin IVA) y se le restan los $250 ya retenidos. En el régimen de arrendamiento tradicional la retención sería del 10% = $2,000, en lugar del $250 del RESICO — esa diferencia de $1,750 mensuales ($21,000 anuales) es el impacto real del RESICO en el flujo de caja del arrendador.

Cómo facturar el arrendamiento siendo RESICO: el CFDI con complemento de cuenta predial

El CFDI de arrendamiento tiene una particularidad que lo distingue del resto de las facturas: requiere el complemento de "Número de cuenta predial". Este complemento obliga al arrendador a incluir el número de cuenta predial del inmueble arrendado en el comprobante. Tanto en RESICO como en el régimen de arrendamiento tradicional, el CFDI de arrendamiento debe incluir este complemento con la cuenta predial del inmueble.

Los datos que debe contener el CFDI de arrendamiento:

  • Clave de producto/servicio SAT: 80131500 — Servicios de arrendamiento de edificios (para inmuebles); 80141602 para terrenos.
  • Clave de unidad: E48 — Unidad de servicio.
  • Régimen fiscal del emisor: 626 (si estás en RESICO).
  • Complemento "Número de cuenta predial": el número que aparece en el recibo del impuesto predial del inmueble. Es obligatorio; sin él, el CFDI puede ser rechazado.
  • Uso del CFDI del receptor: G03 (gastos en general) si el inquilino lo requiere para deducir la renta como gasto del negocio.
  • Retenciones en el CFDI: si el inquilino es PM, las retenciones (ISR 1.25% e IVA 2/3) deben aparecer desglosadas en el comprobante o en un CFDI de retenciones separado que emita la PM.
⚠️ El complemento de cuenta predial es obligatorio: muchos arrendadores emiten el CFDI sin este complemento porque su sistema de facturación (PAC) no lo configura automáticamente. El SAT puede cuestionar CFDIs de arrendamiento sin el número de cuenta predial en una revisión. Verifica con tu PAC que tenga habilitado este complemento antes de emitir el primer comprobante.

¿Puedes tener RESICO arrendamiento y además sueldos o actividad empresarial?

Sí — los regímenes pueden coexistir en el mismo RFC bajo ciertas condiciones:

Combinación ¿Compatible? Condición
RESICO (arrendamiento) + Sueldos y salarios (605) ✓ Sí Los ingresos de ambas fuentes combinados no deben superar $3.5M para mantener el RESICO
RESICO (arrendamiento) + RESICO (actividad empresarial o profesional) ✓ Sí — mismo régimen Todos los ingresos van al mismo acumulado RESICO (626). El tope de $3.5M aplica a la suma
RESICO (arrendamiento) + Intereses bancarios ✓ Sí Los intereses tienen su propio tratamiento fiscal. El total de ingresos de todas las fuentes combinadas no debe superar $3.5M para conservar el RESICO
RESICO + Régimen de arrendamiento tradicional (603) ✗ No Son mutuamente excluyentes para la misma actividad. Un inmueble no puede estar simultáneamente en RESICO y en arrendamiento tradicional
Arrendamiento RESICO + Plataformas digitales (Airbnb, Booking) ✗ No Si usas plataformas de intermediación para rentar (Airbnb, etc.), la Regla 3.13.3 RMF te excluye del RESICO. Ver: RESICO y plataformas digitales
✅ Airbnb y Booking = incompatible con RESICO: si rentas tu inmueble vía plataformas de intermediación digital, esas plataformas retienen impuestos a tu nombre y caes en el régimen de plataformas digitales (625) — incompatible con RESICO por la Regla 3.13.3. Si rentas directamente por contrato con inquilinos sin intermediario digital, sí puedes estar en RESICO.

El depósito en garantía: ¿es ingreso gravable en RESICO?

Esta duda tiene 10 búsquedas con respuesta imprecisa en el SERP. La respuesta correcta:

El depósito en garantía que recibes cuando firmas el contrato de arrendamiento no es un ingreso gravable en ese momento — es una garantía que debes devolver al término del contrato. No se factura y no entra al acumulado RESICO.

La situación cambia si, al terminar el contrato, decides no devolver el depósito por daños al inmueble o incumplimiento del contrato. En ese momento el depósito retenido se convierte en un ingreso real para ti y es gravable. Debes:

  • Emitir un CFDI por el monto del depósito que no devuelves.
  • Incluirlo en tu acumulado RESICO del mes en que se definió la retención.
  • Pagar el ISR correspondiente según tu franja de tasa vigente en ese mes.

Cómo cambiar del régimen de arrendamiento tradicional a RESICO

Si actualmente estás en el régimen de arrendamiento (603) y quieres migrar a RESICO (626), el proceso es el mismo que para cualquier cambio de régimen:

  1. Verifica que cumples los requisitos: ingresos del ejercicio anterior ≤ $3.5M, e.firma vigente, Buzón activo.
  2. Presenta el aviso de actualización de actividades (Ficha 71/CFF) en sat.gob.mx antes del 31 de enero del año en que quieres estar en RESICO.
  3. El cambio surte efecto el 1 de enero de ese año. Los meses anteriores quedan bajo las reglas del régimen de arrendamiento.
  4. Actualiza tus CFDI para usar el régimen 626 desde el primer cobro del nuevo año.
  5. Avisa a tus inquilinos (especialmente los que son PM) que la retención de ISR cambia del 10% al 1.25%.
El aviso a los inquilinos personas morales es importante: si tu inquilino empresa calculó presupuesto reteniendo el 10% de ISR y de repente le notificas que ahora solo debe retener el 1.25%, puede generar confusión en su área contable. Un correo formal o addendum al contrato con la Constancia de Situación Fiscal actualizada (mostrando régimen 626) resuelve el cambio sin fricciones.

Preguntas frecuentes sobre RESICO y arrendamiento

¿Los arrendadores pueden estar en RESICO?

Sí. Las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles (casas, departamentos, locales, oficinas, bodegas) pueden tributar en RESICO (régimen 626) siempre que sus ingresos totales anuales no superen $3,500,000. El Art. 113-E LISR incluye el uso o goce temporal de bienes entre las actividades del RESICO.

¿RESICO o régimen de arrendamiento: cuál paga menos ISR?

En la mayoría de los casos RESICO genera menos ISR porque sus tasas (1% al 2.5%) son muy inferiores a la tarifa progresiva del régimen de arrendamiento tradicional (que puede llegar al 35%). La excepción es cuando los gastos comprobables del inmueble son muy altos (más del 80-90% de las rentas) — en ese escenario la deducción de gastos en el régimen tradicional puede bajar más la base gravable. Ver los tres casos prácticos en la sección 2.

¿En RESICO se puede aplicar la deducción ciega del 35% en arrendamiento?

No. En RESICO no se permite ninguna deducción para el cálculo del ISR mensual — ni la deducción ciega del 35% ni la deducción de gastos comprobados. El impuesto se calcula sobre el ingreso bruto cobrado. La contraparte es que las tasas son mucho más bajas (1% al 2.5%) que la tarifa progresiva del régimen de arrendamiento.

¿La renta de casa habitación en RESICO paga IVA?

La renta de casa habitación no amueblada y destinada a vivienda está exenta de IVA (Art. 9 fr. II LIVA). Esta exención aplica independientemente del régimen fiscal del arrendador. Sin embargo, si la casa está amueblada o se destina a hospedaje o airbnb, la exención no aplica y sí causa IVA al 16%.

¿Cuánto retiene de ISR una empresa al pagar renta a un arrendador RESICO?

El 1.25% del monto de la renta (antes de IVA), conforme al Art. 113-J LISR. Esta es la gran ventaja del RESICO frente al régimen de arrendamiento tradicional donde la retención es del 10%. En una renta de $20,000, RESICO genera retención de $250; el régimen tradicional de $2,000. La diferencia de $1,750 mensuales ($21,000 anuales) impacta directamente el flujo de caja del arrendador.

¿Puedo rentar en RESICO si uso Airbnb o Booking?

No. Si usas plataformas de intermediación digital (Airbnb, Booking, etc.) que retienen impuestos a tu nombre, caes automáticamente en el régimen de plataformas digitales (625), que es incompatible con el RESICO por la Regla 3.13.3 RMF 2026. Si rentas directamente con contratos a inquilinos fijos sin plataforma intermediaria, sí puedes estar en RESICO. Ver: RESICO y plataformas digitales 2026.

¿El depósito en garantía es un ingreso gravable en RESICO?

No cuando lo recibes — en ese momento es una garantía que debes devolver. Se convierte en ingreso gravable solo si al terminar el contrato decides no devolvérselo al inquilino (por daños o incumplimiento). En ese momento debes facturarlo e incluirlo en tu acumulado RESICO del mes correspondiente.

¿Necesito el número de cuenta predial en el CFDI de arrendamiento?

Sí. El CFDI de arrendamiento requiere obligatoriamente el complemento "Número de cuenta predial" con el número que aparece en el recibo del impuesto predial del inmueble arrendado. Aplica tanto para RESICO como para el régimen de arrendamiento tradicional. Verifica con tu PAC que pueda emitir este complemento.

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Actualizado: mayo 2026

Art. 113-E LISR (RESICO PF — arrendamiento como actividad incluida, tasas 1%–2.5%) y Art. 113-J LISR (retención 1.25% de PM a PF RESICO) — H. Congreso de la Unión, vigente 2026 Art. 114 y 115 LISR (régimen de arrendamiento tradicional — deducción ciega 35%, deducciones comprobables) Art. 9 fracc. II LIVA (exención IVA arrendamiento casa habitación) y Art. 1-A fracc. II inciso a) LIVA + Art. 3 fracc. I Reglamento LIVA (retención 2/3 IVA por PM en arrendamiento) RMF 2026 Regla 3.13.3 (incompatibilidad RESICO con plataformas digitales de intermediación)
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